Katerina Kovaleva (kovaleva) wrote,
Katerina Kovaleva
kovaleva

Пассивного дохода не существует

По следам двух разговоров. Термин «пассивный доход» вводит людей в заблуждение. Когда произносятся эти слова, в голове сама собой рисуется картина самоприбавляющихся денег. Еще хуже то, что к термину «пассивный доход» добавляется набор конкретных практик — таких как банковские депозиты, сдача квартиры, покупка акций с расчетом на дивиденды, стоковая фотография. От этого он кажется реально существующим.

На самом деле никакого пассивного дохода не существует. Существует инерционный доход. Когда сначала вкладываешь, потом начинаешь немного получать, в процессе получения еще вкладываешь и корректируешь курс, и если все сделал правильно, и еще немножко повезло, начинаешь получать больше. Если вам столько же лет, сколько мне (а мне 46) или больше, то вы должны помнить такую смешную советскую игрушку — металлического жука. У меня был зеленый. Чтобы он ехал, надо его разогнать посильнее и направить, куда надо. Пока он едет, надо следить, чтобы он не заехал под кровать или шкаф, а когда инерция кончится, его надо снова заводить. Вот это лучшая иллюстрация к тому, чем является инерционный доход. Ну или пассивный, если этот термин привычней.

Эта деятельность по своей структуре сложнее, чем хождение на работу за зарплатой, потому что состоит из нескольких аспектов. Это зарплатный человек может позволить себе не интересоваться политикой, законодательством, психологией, бизнес-инструментами и рыночными трендами. Человек, решивший организовать себе инерционный доход, ничего подобного позволить себе не может.

Особенность России в том, что, планируя новую деятельность, вы нигде и никогда не найдете полной информации о том, как она осуществляется. Только отдельные фрагменты. Есть издания, которые пытаются с этим бороться и давать какие-то материалы, но они никогда не бывают исчерпывающими. Потому что у нас все сложно и все время меняется.

Возьмем, например, сдачу квартиры. Чтобы сдать однокомнатную квартиру в спальном районе Москвы и остаться в плюсе, нужно выбрать стратегию сдачи. Стратегий может быть две, в одной из них будет вилка.

Стратегия 1 — долгосрочная сдача. Есть два варианта. Первый — купить еще штуки три таких квартиры и укрупнить все процессы — сбор денег, ремонт, контроль жильцов. Второй — манипулировать жильцами таким образом, чтобы они сами ее ремонтировали. Например, сдавать ее очень дешево, но чтобы каждый въезжающий сам делал ремонт. Как только ремонт износился, поднимать цену, жильцов выселять, операцию повторить. Либо выселять где-нибудь через полгода, пока ремонт не испортился, и сдавать подороже, а потом возвращаться к прежней практике. Как-то плохо выглядит, да? Но тут уже вопрос приоритетов.

Стратегия 2 — однократная сдача с последующей продажей. В этом случае квартира за пару лет убивается жильцами до нуля, а вы ее потом продаете.

Никаких других вариантов нет. Ремонт после каждого жильца окупается в том случае, если квартира имеет нормальный метраж и находится в приличном доме и хорошем месте. Вообще в элитном секторе все по-другому. Если таких достоинств у квартиры нет, то владелец раз за разом будет выходить в ноль. Это в лучшем случае. Да, при этом возникает кэшфлоу и образуется занятие, но это не бизнес. Там прибыли нет совсем. Это лучше, чем ничего, но не более того.

На эти грабли наступают люди, которые квартиру снимали, и с трудом платили за нее достаточно большие деньги. Но как только они сами начинают сдавать, то вдруг понимают, что 30 000 руб. в месяц не дают возможности потом нормально отремонтировать квартиру и снова сдать.

На те же грабли наступают люди, которые сами никогда квартиру не снимали. Им в голову не приходит, что квартира, которая находится в чужом владении, убивается очень быстро. Люди склонны недооценивать тот объем мелких операций по поддержанию квартиры в нормальном состоянии, который делает собственник. Тут розеточка, тут потолок подкрасили, там петли смазали.

Но кто не наступает на эти грабли, так это работники отельного бизнеса. Вот они все про это знают. И если вы посмотрите, например, на хозяев в Airbnb, то обнаружите, что многие из них раньше работали в отелях. Это не касается нашей страны, потому что у нас не было никогда мощного отельного бизнеса, и кадров на рынке немного, но в других странах это так. У них наилучшие шансы преуспеть в этом деле.

Кроме того, помимо психологии жильцов и владения ремонтными практиками требуется постоянное отслеживание изменений в законодательстве. Нашей стране особенно хорошо удается меняться до неузнаваемости каждые пять минут, и поэтому любой, кто решил завести себе инерционный доход, должен это осознавать. Очень часто будет получаться так, что текущие рабочие практики противоречат законодательству, и поэтому вы будете нарушать закон, пока они не придут в соответствие друг другу. Это типичная для нас ситуация.

Поэтому люди, которые накупили себе квартир, чтобы их сдавать, могут чувствовать себя хорошо, если они все это понимают.

Tags: внезапное, карьера
Subscribe

Recent Posts from This Journal

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 30 comments